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單日連拍11宗地、攬金240億、官網也被擠崩……廣州這場史詩級土拍引來30余家房企爭奪

每日經濟新聞 2020-05-18 23:59:52

廣州迎來一場史詩級土拍。

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

5月18日,廣州進行了一次史詩級的土地出讓。

從當日上午10點到晚上20點,廣州共出讓了11宗地塊(當日共推出12宗地,1宗地塊因無人報價流拍),總建面積近190萬平方米,成交總價達240億元。無論是地塊出讓數量、還是質量,這場土拍在廣州土地拍賣歷史上都是極為罕見的,重要程度可想而知。

值得注意的是,這場土拍吸引了恒大、保利、中海、龍湖、陽光城、龍光、越秀、雅居樂等30余家房企入場,現場自然不缺乏看點。如龍光地產奪得廣州第4、白云區第2高樓面價地塊;大熱門的番禺萬博漢溪地塊,則被廣州國企越秀地產以74.91億元的總價拿下;恒大持續加碼廣州,以底價47億元包攬增城兩宗地。

有意思的是,由于當日圍觀土拍的人太多,廣州土地出讓官網——廣州公共資源交易中心外網訪問量爆增,造成網絡環境不穩定,導致5宗地塊延時競價。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉向《每日經濟新聞》記者指出,截至5月上半月,今年廣州涉宅地塊的平均成交樓板價為14437元/平方米,平均溢價率為10.56%,均高于2018年和2019年全年的平均水平;全市經營性用地的成交金額高達551.61億元,同樣是2016年同期以來的最高水平。

 

圖片來源:攝圖網

看點1:恒大底價47億拿下增城兩宗地

廣州本次土地出讓中,增城一共有4宗地塊,分別被恒大、佳兆業、敏捷拿下。

其中,恒大拿下的增城坑貝村17、19兩宗地塊是“回爐地”。這兩宗地塊原為一宗巨無霸地塊,原本于去年10月就首次掛牌出讓,但在連續推遲3次后,最終還是因故終止地塊出讓程序。而回爐掛牌之后,該地塊便一分為二。

最終,恒大底價47億元獲得了兩宗地塊,折合樓價達9827元/平方米、11234元/平方米。

今年以來,恒大已在廣州拿下了多宗地塊。4月,恒大作價68億元拿下了番禺區謝村體育設施地塊及產業地塊;更早之前,恒大還經過了54輪競拍,以22億元的代價拿下花都一宗宅地。

恒大最近在招拍掛市場表現活躍,源于其“高增長、控規模、降負債”新發展戰略,房企降負債通常會在土地投資上會戰略收縮同時控制規模。但恒大比較特別,是要在保持高速增長的情況下,控制一定的土地規模來把負債降下來。

許家印在今年3月份舉辦的業績會上表示,恒大的“高增長”就是要實現銷售高速增長,今年要實現銷售8000億元,到2022年要實現銷售1萬億元;“控規模”就是要嚴控土地儲備規模,實現土儲負增長,未來三年每年要降低3000萬平方米左右的土儲。

雖然提到了土地儲備要負增長,但高增長也必須有一定的土地儲備支撐。因此恒大也頻頻出手,而曾經的總部所在地廣州,就成為恒大重回招拍掛市場的“重鎮”。

看點2:龍光奪得廣州第4高樓面價地塊

5月15日拿下深圳新單價“地王”后,龍光地產5月18日又在廣州拿下了全市第4、白云區第2高樓面價地塊。

經激烈爭奪,龍光從保利、中海、龍光、華發等7家房企中脫穎而出,以29.76億元的總價拿下白云區黃石街江夏村AB2906037地塊,折合樓面價約43144元/平方米,溢價率31.92%,位列白云區樓面價第二高。

5天之內連下兩宗高價地,顯示出龍光對規模的追逐和對市場的樂觀。值得一提的是,在2019年的業績交流會上,被問及2020年是否會積極拿地時,龍光地產管理層方面表示,公司在公開市場拿地會注重窗口期的判斷,原則是不拿高價地,不會盲目的去搶地。

而今年,龍光也給自己定下了不低的增長目標。2020年,龍光地產的權益銷售目標是1100億元,較2019年的基礎增長20%,這一增長率目標僅較2019年低1.4個百分點。

根據披露的最新數據,截至2020年4月30日,龍光地產累計實現權益合約銷售額約為256.9億元,完成年度目標的23.35%。

同樣位于白云區的江高鎮中心城區地塊則被本土房企中國奧園以22億元的總價拿下,折合樓面價約19067元/平方米,溢價率達20.87%。

地產經濟學家鄧浩志在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,白云區這兩宗地塊的成交價格都有點偏高。白云新城附近雖然一直都是廣州高價地誕生區域,不過這個區域單價過6萬元的項目銷售速度都會非常緩慢,而售價過10萬元的龍湖項目對周轉型項目更是毫無參考價值。

而江高鎮地塊樓面價1.9萬元/平方米,這個片區幾乎是廣州樓市的盲區,沒有什么項目可供參照。而且板塊交通通達性差,按目前樓面價算,盈虧平衡點要在3萬元/平方米以上,銷售壓力也比較大。

看點3:越秀近75億競得當日最熱地塊

本次土拍最受關注的地塊是番禺漢溪大道北側地塊,該地塊也因網絡故障,限時競價延期到18日下午18點。

最終,廣州本地國企越秀地產以74.91億元的總價成功拿下該地塊,折合樓面價達32405元/平方米,樓面價遠超今年3月越秀拿下的漢溪大道2107、2111地塊(24755元/平方米)。

越秀地產在廣州經常大包大攬高價地,討論較多的有南洲路“地王”,這個項目入市頗為曲折,蟄伏了6年才終于在去年入市。

不過,這次拿下的番禺地塊業界普遍較為看好??硕饛V佛區域指出,目前該地塊周邊僅有藏瓏府、金地壹閱府、長隆瓏翠、廣地花園三期等4個一手住宅項目,在售產品均價普遍在4萬~6.5萬元/平方米左右。

鄧浩志也表示,該地塊位置優越,且片區已經缺貨很久。雖然地塊總價近75億元,但仍引得開發商多輪斗爭競價。其實,近期國內土地市場都比較活躍,不少房企在近期都獲得了新的融資,所以在土地市場出手都比較積極。在這個時間節點加速賣地,既能獲得更高的收益,也能滿足市場增加的對土地的需求。

看點4:網絡不穩致5宗地塊延時競價

在本次土拍開始之初,廣州公共資源交易中心網站就出現無法正常查看土拍報價情況,這一情況一直延續到下午。

5月18日上午,廣州公共資源交易中心發布公告稱,由于5月18日上午外網訪問量爆增,造成網絡環境不穩定,影響網上交易系統限時競價功能,番禺區漢溪大道北側地塊,白云區黃石街江夏村AB2906037地塊,從化區城郊街北星路東段南側地塊,增城區寧西街九如村、永寧街塔崗村83101227A19105號地塊,增城區石灘鎮麻車村83102213A19099號共5宗地塊限時競價均延期至下午開始。

整體來說,廣州本次史詩級土地出讓完美收官,既沒有產生全市“地王”,多個“回爐地”也成功出讓。

肖文曉表示,今年以來廣州土拍市場整體回暖有3個原因:第一,當前新冠疫情風波未停,為了應對宏觀環境的不確定性風險,房企更傾向在基本面良好、需求穩定的一二線城市拿地;第二,廣州是一線城市里面土地供應最多、拿地門檻最低的城市;第三,央行降準、降息不斷,4月廣義貨幣M2增速再創3年以來新高,房企融資邊際成本降低,拿地的底氣更足了。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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