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實地地產赴港IPO背后:加速跨區域擴儲,組建明星職業經理人團隊

每日經濟新聞 2020-05-22 08:24:45

又一家房企赴港IPO。

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

中小房企赴港上市的大潮中又涌現出了一家。5月20日,來自廣州的實地地產發展有限公司(以下簡稱實地地產)正式向港交所提交了IPO招股書。

從去年開始,因為對房企的金融政策沒有放松,許多房企都面臨著資金面偏緊的情況,眾多中小房企為了緩解壓力不得不尋求IPO融資。但選擇當前時機未必恰當,實地地產之前,港交所還有數家房企正在排隊IPO。

據克而瑞統計,截至2020年4月底,在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、金輝控股等10家,房企分拆旗下公司等待IPO的也有8家。至此,在港交所排隊IPO的房企及房企分拆業務公司合計達18家。

實地地產的創始人、實控人張量是富力地產聯席董事長兼總裁張力的獨子。作為“地產二代”,張量個人醉心于科技,一直倡導“技術”和“地產”的結合,在房地產界也算是特別的存在,而土地儲備尚算優質的實地地產也帶著創始人的個人特色。

從去年開始,實地地產對高層人事進行了較大調整,以原碧桂園江蘇區域總裁劉森峰為首,一批地產界明星職業經理人陸續加盟。與此同時,今年以來實地地產較為頻繁地出現在招拍掛市場,這在其以往的發展中是少有的?,F在看來,這或許是實地地產的IPO前奏。

加速跨區域擴儲,頻繁現身公開市場

與新力這一類“黑馬”房企相比,實地地產的發展步伐算不上快,發展14年才開啟上市之路,且全國化的步伐也走得相對緩慢。

據招股書,實地地產是一家扎根廣州,且已在長江三角洲地區、華中和西部核心地區及華北地區等地區有所布局。

2006年,初創成立的實地地產僅在廣東中山有一個建筑面積30.26萬平方米的開發項目,之后也一直以大本營廣州為重。

經過十余年的發展,截至2020年3月31日,實地地產于大灣區、長江三角洲地區、京津冀地區、華中和西部核心城區及華北地區的25個城市持有37個項目,應占土地儲備為1017萬平方米,包括可供銷售或可出租建筑面積55.44萬平方米的已竣工物業,總規劃建筑面積624.20萬平方米的開發中物業,以及總規劃面積337.29萬平方米留作未來開發的物業。

從城市分布看,重慶成為實地地產土儲第一的城市,土儲總量共計168萬平方米,占總土儲比例為16.5%,共有3個項目;大本營廣州以115萬平方米的土儲位居第二,占總土儲比例為11.4%,同樣也是3個項目。

數據來源:實地地產招股書

一直以來,實地地產都以合作開發作為重要的拿地方式,很少現身公開招拍掛市場。實地地產在招股書中表示,未來兩到三年,公司仍然堅持這一模式。原因在于,合作開發將有助于減小進入新市場的風險,特別是在其沒有進入過的新地區和城市。

盡管如此,或許是為了規??紤],實地地產今年以來開始頻繁地出現在招拍掛市場。據《每日經濟新聞》記者不完全統計,實地地產在今年前3月至少已拿了4宗地。

2月初,實地地產以2.4億元底價獲得昆陽火車站旁約105畝地;2月底,又以4.8億元拿下佛山順德容桂一宗商住地,扣除配建后,折合樓面地價約7230元/平方米,這也是實地地產首次進入與大本營廣州相鄰的佛山市。

3月初,實地地產以2.79億元摘得天津薊州新城5萬平方米宅地,樓面價3376元/平方米;3月底,以9.4億元獲得湖南長沙岳麓區14萬平方米宅地。

中指研究院統計顯示,今年前4月全國房企拿地金額TOP100中,實地地產以39億元排在第71位。而去年同期,實地地產還未在排行榜中。在拿地面積上,實地地產以171萬平方米的戰績居第28位。

在未來發展策略中,實地地產表示,將繼續通過靈活的拿地方式進一步豐富和優化土地儲備。

開啟加速度,組建職業經理人團隊

中小房企的通病之一,是因為項目布局少且結算不平衡容易導致財務指標的起伏不定,這一點實地地產也有所體現。

從2017年度~2019年度,實地地產的總收益分別為38.7億元、63.72億元、83.24億元人民幣(下同),年復合增長率為46.6%。其中,物業銷售的占比均達到93%以上,分別為36.23億元、61.59億元、81.56億元。

盈利能力方面,2017年、2018年及2019年度,實地地產的稅前凈利潤分別為4.15億元、13.43億元及17.06億元,年復合增長率102.9%。

即使實地地產較少三四線城市的項目,但其利潤率表現也處于行業中游水平,這是較為意外的一點。招股書顯示,過去三年,實地地產歸母凈利潤分別為3.15億元、8.23億元及7.27億元。三個年度對應的凈利率分別為8.4%、13.3%及9.1%,毛利率分別為21.9%、25.2%及30.9%。

數據來源:實地地產招股書

實地地產沒有透露過去三年的銷售金額,不過據中指研究院統計,其2019年銷售額在300億元上下。而今年4月,實地地產在自己的官網發布了一篇關于銷售業績創新高的消息,這也是實地地產多年來第一次主動對外公開宣傳銷售成績。

該消息顯示,在克而瑞發布的《2020年一季度中國房地產企業銷售榜TOP200》中,實地地產以69.3億元的全口徑銷售金額排在第58位,較去年同期排名大幅躍升70位,是上升勢頭最為迅猛的企業之一。

顯然,實地地產已經開啟了發展的快車道。最明顯的一個例子,或許是曾創造了“一天一個億”的碧桂園前高管劉森峰于去年10月加盟實地地產擔任總裁。招股書顯示,4月24日,劉森峰已被委任為執行董事兼首席執行官,負責實地地產的整體物業發展及日常管理。

與此同時,實地地產還招攬了多名前泰禾高管。前泰禾CFO李斌出任實地地產首席財務官,主要負責融資、資金、財務、稅務等工作;前泰禾總裁助理李朝陽則出任實地地產副總裁,主要負責公司的采購及招標事宜;前泰禾北京分公司副總經理燕百勇則擔任實地地產助理總裁,負責工程管理等工作。

今年初,劉森峰在接受媒體采訪時表示,2020年到現在,實地地產布局越來越快,發展還在加快。“彎道超車不是完全的加速,而是在別人減速的時候,我們減得比別人少一些。”

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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